取得廣東肇慶地塊,華南物流重鎮(zhèn)再布一局:國內(nèi)高端倉儲物流資源供小于求,物流地產(chǎn)回報率穩(wěn)定,尤其是一線城市嚴(yán)控物流土地出讓,一線城市周邊及重點二線城市成為土地爭奪焦點。公司以現(xiàn)金方式收購成都維龍倉儲、持有的肇慶維龍倉儲有限公司85%股權(quán),進(jìn)而獲得肇慶市肇慶高新區(qū)鳳崗工業(yè)園23.3萬平米使用權(quán)(預(yù)計容積率0.6)。這是繼佛山地塊后,公司取得的第二塊物流用地,該地塊靠近肇花高速,交通便利,覆蓋消費發(fā)達(dá)的廣深地區(qū)。華南區(qū)域物流倉儲資源稀缺,該區(qū)域租金水平在0.8-1元/平/月左右,粗略測算項目回報率在8%以上。

　　團(tuán)隊到位&取得銀行支持,物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn):目前東百睿信高管團(tuán)隊已到位11個人,以王黎民總為首全部來自安博、普洛斯等外資物流地產(chǎn)基金及其他物流地產(chǎn)開發(fā)商,覆蓋項目拓展、開發(fā)、工程、招商、運(yùn)營、資管等全流程經(jīng)驗,保證了較強(qiáng)的項目獲取和把控能力。近日公司公告與浦發(fā)銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,取得70億銀行授信支持后續(xù)物流地產(chǎn)項目開發(fā),以合理的杠桿水平獲取更高的投資回報率。類似普洛斯,項目成熟后公司將以證券化方式出售給金融機(jī)構(gòu),回籠資金實現(xiàn)快速滾動開發(fā)。計劃今年落地70-80萬方土地儲備,明年開始投入運(yùn)營。

　　極有可能復(fù)制易商模式,未來物流地產(chǎn)行業(yè)新黑馬:物流地產(chǎn)行業(yè)成長性確定,公司組建了物流地產(chǎn)夢之隊,具有豐厚的行業(yè)資源和開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗。

　　公司機(jī)制靈活、激勵制度到位,競爭壁壘強(qiáng),我們認(rèn)為有望復(fù)制易商的發(fā)展路徑(原普洛斯高管于2011年創(chuàng)立,三年多時間快速做到200多萬平米經(jīng)營規(guī)模),未來三年擴(kuò)展到200萬方經(jīng)營面積,五年內(nèi)進(jìn)入國內(nèi)物流地產(chǎn)第二梯隊。

　　商業(yè)地產(chǎn)結(jié)算增厚短期業(yè)績,看好物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)成長空間,維持“推薦”評級。公司重資產(chǎn)投入商業(yè)項目明后年將逐步結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和投入運(yùn)營,主力門店周邊地鐵將于17年竣工,主業(yè)盈利能力有望逐步恢復(fù)?？紤]到公司計劃今年結(jié)算房地產(chǎn)收入10個億以上,將16-17年EPS(定增攤薄前)預(yù)測由014、028元,調(diào)高2016-18EPS至038、046、048元,對應(yīng)PE分別為359、29.7X、28.6X。維持公司目標(biāo)市值為100億元,目標(biāo)價223元,“推薦”評級!風(fēng)險提示:經(jīng)濟(jì)和消費下行,電商和第三方物流對倉儲設(shè)施需求萎縮;公司物流土地開發(fā)進(jìn)度及招商不及預(yù)期;公司商業(yè)地產(chǎn)項目嚴(yán)重滯銷。