仲量聯(lián)行工業(yè)部總監(jiān)單維其：目前國內(nèi)較好的物流物業(yè)成為稀缺資源。物流地產(chǎn)熱，主要因?yàn)檎麄€(gè)物流目前都很熱。從2004年外商可以占大股份到現(xiàn)在，大量物流企業(yè)在中國進(jìn)入了快速增長階段。根據(jù)預(yù)測，接下來五年內(nèi)，整個(gè)物流市場都將以30%的速度增長，外資增長速度還將更快
　　“如果給你5000萬元，讓你去投資，投資地點(diǎn)在上海，你會(huì)選擇投資什么類種？”
　　2006年11月10日舉行的上海住交會(huì)不動(dòng)產(chǎn)高端論壇上，主持人IRETO國際不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)盟主席夏智康提了一個(gè)有趣的問題。
　　論壇嘉賓，世邦魏理仕上海區(qū)董事總經(jīng)理吳立良回答：“你給我5000萬元，我可能會(huì)為你帶來1個(gè)億的增長。但是投資的方向，我不會(huì)只對(duì)具有穩(wěn)定收入的租賃地產(chǎn)感興趣，我可能去投資工業(yè)物流的地產(chǎn)，因?yàn)檫@是國內(nèi)市場未來的機(jī)會(huì)。”
　　吳立良的回答代表了目前一大批投資人的觀點(diǎn)。
　　在外資新政提出種種設(shè)限之后，地產(chǎn)投資界人士并沒有停止淘金的步伐，不過，他們將目光轉(zhuǎn)向了以往并不大關(guān)注的工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是其中的物流地產(chǎn)。外資在此領(lǐng)域里的投資頻率也開始穩(wěn)步上升。
　　在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)，知名地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行工業(yè)部總監(jiān)單維其反復(fù)強(qiáng)調(diào)，物流地產(chǎn)將是今后一段時(shí)間“最有投資潛力的領(lǐng)域”。而這個(gè)領(lǐng)域，也是因某種原因長期被國內(nèi)媒體所忽略。
　　物流地產(chǎn)外資涌入
　　今年年初，仲量聯(lián)行就宣布已協(xié)助全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商——AMB中國完成了其在華的第一筆收購，從香港上市公司爪哇控股(0251.HK)手中收購了位于上海松江九亭的一個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資達(dá)1330萬美元。
　　除了AMB外，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)上也不乏其他知名買家的身影。
　　早在去年11月，上海第一宗成熟物流物業(yè)交易的成功，被看作工業(yè)地產(chǎn)投資在中國提速的標(biāo)志性事件。在新加坡上市的楓樹信托投資基金就成功收購了上海浦東空港的歐羅物流園項(xiàng)目，其價(jià)格為1.2億元人民幣；去年11月，澳大利亞麥格理銀行旗下的麥格理亞洲基金也在上?？?/a>橋投資了一個(gè)物流分撥中心，項(xiàng)目總投資4000萬美元。
　　由七幢單層倉庫組成的歐羅園位于上海浦東空港附近。因有了DHL、Sagawa等大客戶撐腰，楓樹信托自信滿滿，宣稱這項(xiàng)物業(yè)扣稅后的年凈收益將保持在8.1%至11.4%之間。
　　對(duì)于投資工業(yè)地產(chǎn)的基金來說，這是一個(gè)理想的數(shù)字。
　　投資銀行目前關(guān)注對(duì)象已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國的物流地產(chǎn)，投資回報(bào)率是直接的誘因。據(jù)世邦魏理仕工業(yè)服務(wù)部高級(jí)經(jīng)理李林松分析，目前商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率保持在8%左右，而物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率竟高出2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)10%左右，且相對(duì)穩(wěn)定。
　　有了低廉的入手價(jià)位和預(yù)期并不復(fù)雜的“出口”，外資魚貫涌入順理成章。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2004年4月國土資源部作出政策調(diào)整以來，工業(yè)地產(chǎn)逐漸扮演著一個(gè)新興領(lǐng)跑者的形象，進(jìn)入中國的房地產(chǎn)投資超過40%強(qiáng)都是在這一領(lǐng)域。經(jīng)過兩年的調(diào)整和積淀，尤其是經(jīng)過2006年工業(yè)地產(chǎn)大鱷厲兵秣馬，“高筑墻、廣積糧”，相繼完成了各自戰(zhàn)略布局，海外資本競相搶奪土地的盛宴開始上演。
　　物流物業(yè)成稀缺資源
　　“目前國內(nèi)較好的物流物業(yè)成為稀缺資源。物流地產(chǎn)熱，主要因?yàn)檎麄€(gè)物流目前都很熱?！?單維其以簡約的筆法刻畫了整個(gè)物流地產(chǎn)市場的前景，“從2004年外商可以占大股份到現(xiàn)在，大量物流企業(yè)在中國進(jìn)入了快速增長階段。根據(jù)預(yù)測，接下來五年內(nèi)，整個(gè)物流市場都將以30%的速度增長，外資增長速度還將更快。”
　　在單維其看來，這種情況主要是因?yàn)槭袌龉┬璨黄胶鉀Q定的。單維其分析，由于物流行業(yè)的特殊性，物流用地對(duì)周邊環(huán)境(如交通等)要求較高，可選范圍更??；物流行業(yè)在稅收貢獻(xiàn)和直接投資等方面對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)不大，這造成一些地方政府不太支持倉儲(chǔ)用地發(fā)展，更愿意把土地給生產(chǎn)性企業(yè)，造成上海整個(gè)物流業(yè)一地難求。
　　由此，單維其得出結(jié)論——物流行業(yè)利潤薄，租金上漲壓力大，所以很多企業(yè)都往周邊走；很多不能離開上海的，只能把上漲的租金自己消化或者轉(zhuǎn)移到服務(wù)價(jià)格中。
　　隨著物流的發(fā)展，現(xiàn)代物流，要求標(biāo)準(zhǔn)化集裝箱、標(biāo)準(zhǔn)化操作，以提高效率，這與從前的傳統(tǒng)散貨形式設(shè)置的倉庫有很大區(qū)別，傳統(tǒng)倉庫遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代物流需求。隨著物流服務(wù)的升級(jí)和發(fā)展，對(duì)現(xiàn)代物流倉庫的需求越發(fā)強(qiáng)烈，這造成了供需矛盾的擴(kuò)大，租金也持續(xù)上漲。
　　上海作為中國第一大港，有大量物流物業(yè)需求，作為集散地，供需矛盾更為突出。過去兩年，物流倉儲(chǔ)租金以平均15%~20%幅度上漲。
　　據(jù)透露，目前的租金為：外環(huán)周邊在1元/平方米。上海郊區(qū)0.8~0.9元/平方米，且以每年15%的速度增長。
　　上海物流成本上漲，造成區(qū)域配送、市內(nèi)配送、區(qū)域性配送隨著上海倉儲(chǔ)成本上漲，交通完善，開始向上海周邊地區(qū)擴(kuò)展，需要尋找交通便利，即1~1.5小時(shí)交通區(qū)域。該區(qū)域會(huì)成為新的物流集散地或物流中心。
　　仲量聯(lián)行和上海市倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)的聯(lián)合調(diào)查顯示，上海市現(xiàn)有倉庫總面積是1100萬平方米。而框架鋼結(jié)構(gòu)單層倉庫只有10%，即100多萬平方米。絕大多數(shù)都是混凝土結(jié)構(gòu)的老式倉庫。其中不乏市郊農(nóng)民為了出租謀利而搭建的簡易房屋。許多倉庫還談不上存貯質(zhì)量，甚至連消防設(shè)施都沒有。
　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在各地興建的“標(biāo)準(zhǔn)物流倉庫”也只是滿足了現(xiàn)代物流的基本需要。換言之，按照上海的比例，未被滿足的倉庫需求起碼還有九成。而政府大力推行的物流園區(qū)項(xiàng)目也很難滿足需求。
　　仲量聯(lián)行曾陪同一家世界知名的快遞公司到長沙某物流園區(qū)考察。作為一個(gè)沒有太多泊位的長江港口，其入駐價(jià)格甚至比上海更高。雖打出“保稅”旗號(hào)，卻稱“正在辦理”中。考察結(jié)果讓客戶大失所望。
　　一方面是缺失，另一方面卻是增長。隨著“世界工廠”的加速運(yùn)轉(zhuǎn)，單國內(nèi)零售業(yè)就呈現(xiàn)出逐年30%左右的增長，而其對(duì)物流的貢獻(xiàn)率達(dá)到75%。包括奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等大型活動(dòng)的相繼舉辦，業(yè)內(nèi)人士對(duì)倉儲(chǔ)需求大幅增長普遍持樂觀態(tài)度，大多認(rèn)為，2010年以前，倉儲(chǔ)市場并不會(huì)改變供不應(yīng)求的狀態(tài)。