在過去的五年中，全球?qū)I(yè)和物流財產(chǎn)的投資翻了一番，2017年達到了1260億美元。傳統(tǒng)上一直以其穩(wěn)定收入而著稱的行業(yè)最近看到了動態(tài)的資本增長，而物流設(shè)施現(xiàn)在的收益率低于零售某些市場的房產(chǎn)。

　　投資者對該行業(yè)的廣泛興趣，包括私募股權(quán)工具和機構(gòu)基金，以及私人和家庭，都推動了這種演變。平臺和投資組合交易在大型投資者尋求大規(guī)模資產(chǎn)時越來越普遍。

　　在西方市場，隨著零售商對現(xiàn)代配送設(shè)施的需求持續(xù)增長，網(wǎng)上購物的增長是刺激這種明顯無法滿足的需求的關(guān)鍵因素之一。在歐洲，該行業(yè)的租金增長預(yù)測是健康的，因為庫存稀缺且需求很高。

　　亞太市場也有這些特點。然而，正如這五個關(guān)鍵趨勢所表明的那樣，它們面臨著更多樣化的投資驅(qū)動因素，包括全球貿(mào)易，制造業(yè)增長和新的基礎(chǔ)設(shè)施機會。

中國向價值鏈上游移動

　　中國過去30年的增長主要基于其作為世界工廠的地位。然而，今天，“中國制造2025”倡議代表了一致的努力，將中國推向價值鏈，最終目標(biāo)是中國在全球范圍內(nèi)制造創(chuàng)新技術(shù)。

　　現(xiàn)代物流設(shè)施和高科技商業(yè)園區(qū)正在尋求更多投資來升級現(xiàn)有場地并重建舊的棕地場地。

東南亞的電子商務(wù)

　　市場分散，缺乏簡單的在線支付方式和強大的購物中心文化意味著電子商務(wù)在東南亞尚未像其他地區(qū)那樣產(chǎn)生同樣強大的影響。然而，近幾個月阿里巴巴和騰訊都在該地區(qū)投入巨資并引入跨境支付解決方案，現(xiàn)在有很大的增長空間（見圖表）。

　　而且，隨著零售市場的上線，對主要城市中心和交通連接的緊密接近的現(xiàn)代物流倉儲需求將進一步增加。

“一帶一路”倡議

　　中國的旗艦“一帶一路”倡議已經(jīng)對歐亞地區(qū)的市場產(chǎn)生了影響，并導(dǎo)致對運輸環(huán)節(jié)，發(fā)電廠和經(jīng)濟區(qū)的投資，使中國承包商和目的地市場受益。

　　雖然最初的投資主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施上，但可能會鼓勵低成本制造業(yè)轉(zhuǎn)移到東南亞和非洲，特別是隨著供應(yīng)鏈升級，新的運輸環(huán)節(jié)為物流業(yè)提供了重要機遇。

　　視野的龐大規(guī)模，加上不同程度的制度效力和市場風(fēng)險，意味著預(yù)期進展將是零散的，機會交錯。然而，泰國，馬來西亞和柬埔寨已經(jīng)引起了中國和國際制造商和房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。

印度的稅制改革

　　2017年，印度歷史上最大的稅制改革推出 - 商品和服務(wù)稅（GST）。在此之前，相同的產(chǎn)品以不同的價格跨越國界出售?，F(xiàn)在，這些價格差距已經(jīng)結(jié)束，因為商品及服務(wù)稅取代了聯(lián)邦稅和州稅，在印度市場上創(chuàng)造了更大的統(tǒng)一性和確定性。

　　這已經(jīng)對供應(yīng)鏈產(chǎn)生了明顯的影響。取消檢查點導(dǎo)致貨物分配更快，這導(dǎo)致庫存持有量減少，反過來，希望利用增強的規(guī)模經(jīng)濟的公司擴大對倉庫的需求。

　　連鎖效應(yīng)一直是倉庫整合的增加，隨之而來的是投資者的興趣增加。

美國對中國

　　2018年美國與中國之間的貿(mào)易緊張局勢導(dǎo)致一些企業(yè)審查其戰(zhàn)略并重新評估風(fēng)險。如果情況惡化，可能面臨增加關(guān)稅的制造商可能會考慮調(diào)整供應(yīng)鏈，許多人已經(jīng)在考慮應(yīng)急情況。

　　如果情況惡化，可能會導(dǎo)致企業(yè)尋求通過回收或外包來繞過潛在的關(guān)稅，這可能會影響亞太經(jīng)濟體。